調(diào)價7次，降價數(shù)百萬！今年交付的次新房，全“繃不住”了？

“城東新城現(xiàn)在還能賣6萬？做夢吧......妥妥套牢。”
“房子已經(jīng)調(diào)價7次了，房東誠心賣，價格還有得談。”
“聽說楊柳郡一半的房子都降價了......”
杭州二手房這一輪的“萎靡”周期，似乎比我們想象的都要長。
從3月觸頂反彈，已連續(xù)6連跌，剛剛結(jié)束的9月二手房成交量斷崖式下跌，僅有3784套，高價次新房，更是集體失聲。
開發(fā)商、銀行、房東、買家，每天都在上演激烈博弈，買家不敢接盤，房東也不肯輕易低頭降價。包括西溪公館、沁園、錢塘天譽在內(nèi)的次新房“人設(shè)”相繼崩塌。
面對持續(xù)冰凍的二手房市場，即便是奧體神盤創(chuàng)世紀(jì)也有些頂不住，前幾天開拍的第一套法拍房，結(jié)果也是意外的冷靜，低了評估價足足一百多萬。
最近，一張“沁園洋房高價下定”的截圖，雖一度讓業(yè)主歡欣雀躍，但一日未網(wǎng)簽，便無法下定論。
杭州二手房成交量繼續(xù)下跌，還會是意料之中的事情，所有人仿佛心照不宣，想要探探杭州的底在哪。
值得探討的是，沁園、金茂府、西溪公館、楊柳郡等這些今年交付的次新房，曾經(jīng)被視為區(qū)域二手房價格的燈塔。
可當(dāng)他們面對下行的市場，還是如此么？有誰已經(jīng)扛不住了？

“西溪公館115平，房東急賣降價180萬，現(xiàn)僅售450萬！欲購從速，僅此一套！”
曾經(jīng)的“6萬人搖”神盤西溪公館，似乎是最先”繃不住“的，交付以來，大批房源降價拋售。
一直以來，西溪公館都被奉為投資神盤，在巨大的紙面收益面前，業(yè)主們一心只想趕快套現(xiàn)。
彼時，房東曾信誓旦旦地表示“6萬也不賣”，掛牌價齊刷刷站到了6萬/㎡以上，個別房源一度掛到了7.5萬/㎡。
隨著6月辦出產(chǎn)證后，房東集體出貨，交付僅半年時間，已有200多套房源涌入二手房市場。
集中拋售形成踩踏，又迎頭撞上了杭州二手房的下行期，兩相疊加，西溪公館的二手房套現(xiàn)之路變得越發(fā)艱難，業(yè)主紛紛低下了高傲的頭顱。
從好找房官網(wǎng)來看，近半數(shù)房源都下調(diào)了價格，最夸張的是，一套163㎡的中層房源，足足降了217萬。

當(dāng)下西溪公館的簽約均價約40280元/㎡，整體掛牌均價約55571元/㎡。
從單個房源來看，掛牌價低于5萬/㎡的不在少數(shù)，最近9月26日掛牌的一套約139㎡的中層房源，掛牌價僅35166元/㎡，跌破了4萬/㎡！
降價讓利，能促進(jìn)成交嗎？
從成交記錄來看，9月共成交了3套，都是實打?qū)嵉慕祪r換來的。有意思的是，差不多大小的戶型，成交時間隔幾天，總價就分別跌了70萬和113萬。
成交價我們不排除做低的成分在，但前幾天中介在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)的一套房源：115㎡，直降180萬，掛牌450萬。
一算，掛牌單價也跌破了4萬。
若信息屬實，那么說明業(yè)主最后的信心和倔強也開始被瓦解了。

但也不是每個小區(qū)，都能通過降價促進(jìn)成交。
城東新城的世茂錢塘天譽，交付后受到8.5新政、貸款收緊的影響，成交寥寥，交付至今，總共也僅3套成交記錄。
好找房數(shù)據(jù)顯示，錢塘天譽最近一套成交是在10月7日，單價48093元/㎡，面積119㎡，不排除做低的可能性。
據(jù)城東新城的中介所說，現(xiàn)在還有一套成交的房源在走流程，單價6.3萬/㎡。
由于交付不久，業(yè)主心理預(yù)期也起伏不定，錢塘天譽32套掛牌房源，掛牌價相差比較大，從6.5萬/㎡到9.3萬/㎡不等。
小區(qū)掛牌房源降價的情況也比較普遍，不過遠(yuǎn)比西溪公館要小得多，降價50萬已經(jīng)到頂了，也有不少只降價9萬的。

雖成交量不多，也有降價顯現(xiàn)，但以錢塘天譽當(dāng)初高層均價4.65萬/㎡的限價來看，即便是以6.3萬元/㎡的均價成交，回報率也還不錯。
祥符的中城匯，境遇與錢塘天譽如出一轍。

從當(dāng)?shù)匾粋�二手房經(jīng)紀(jì)人處得知，中城匯的二手房，從9月開始就沒有成交過了，8月份成交了一套5.1萬/㎡。
“這個價格做低了，目前高層市場成交價在5.8-5.9萬/㎡，洋房大概6.3萬/㎡。”
目前小區(qū)共有31套在售房源，業(yè)主的掛牌價跨度極大，從4.3萬/㎡到8.2萬/㎡不等，不過一般超過6萬/㎡就不是誠心賣了。
盡管成交量不大，業(yè)主心態(tài)倒蠻穩(wěn)，即便調(diào)價也基本都在2萬到50萬的區(qū)間內(nèi)。
房東有如此底氣也不無道理，作為祥符板塊唯一的次新房，中城匯一出場便被寄予了厚望，都指望它來重塑板塊的價格。
從現(xiàn)場實探照片來看，小區(qū)入目前住率不高，據(jù)說年底人會多一些。

小區(qū)底下的商業(yè)被萬科運營地有聲有色，小而精致，除了自家樓下的“小藤街”，周邊也很熱鬧，幾百米步行距離就是萬達(dá)，生活氣息濃郁。
業(yè)主不著急，觀望的客戶也越來越多，都愿意再等等看，看看二手房會不會再降一些。
總體而言，城東新城和祥符的價格還是比較夯實的。價格沒有經(jīng)歷過暴漲，自然也不會出現(xiàn)大幅回調(diào)。

最沉得住氣的，自然還是申花的業(yè)主。
今年6月，沁園交付，許多申花業(yè)主翹首以盼，沁園二手成交能帶領(lǐng)申花再上一個高度，但自交付至今，還未有一套房源成交。
同樣是申花板塊，去年底交付的次新房杭房建發(fā)養(yǎng)云靜舍，今年1-7月份成交了14套房源。比較來看，沁園實在有些冷清。

雖然最近傳出定金成交截圖，成交價在10萬/㎡出頭，但沒有網(wǎng)簽的蓋章，始終是差了那么一口氣。
從中介平臺可以看到，沁園28套掛牌房源，掛價在8.4-12萬/㎡的區(qū)間，價格最低的一套戶型面積100.3㎡，單價84670元/㎡。這套房源于6月24日掛牌，也就是交付后僅10余天就掛上了貝殼平臺。
跟其他網(wǎng)紅次新房相似，沁園這段時間下調(diào)掛牌價的情況比較普遍，但總體價格依舊高高在上。
而一路之隔的慧園，掛盤主力單價在7-8萬/㎡之間，兩盤相比，足有1.5-4萬的差價。

性價比不高，有價無市，成了沁園所面臨的尷尬局面。
金茂府的21套在售房源，掛牌價與沁園相近，但成交情況要樂觀一些。
金茂府二期是在今年6月交付，交付后陸續(xù)有房源成交，成交價高達(dá)9.5-9.8萬/㎡，144方的房子性價比比較高，總價在1300萬。
戶型越大，房東的心態(tài)越高，168㎡的戶型甚至有過10萬/㎡的成交。
不過行情只持續(xù)到8月，據(jù)中介說，8.5新政后就沒有新房源成交了，“網(wǎng)上那套八月份成交的，其實是之前的那個已經(jīng)定好了，后面才網(wǎng)簽”。
即便如此，沁園和金茂府的業(yè)主對房價的期待值卻下降不多。
底氣，自然來自豐厚的籌碼。
作為改善板塊，能夠進(jìn)入申花板塊的業(yè)主大多家底殷實，市場一時的下行，完全在自己可承受的的范圍內(nèi)。
申花的業(yè)主，本就以自住為主，從當(dāng)天的照片來看，整體的入住率不低。加之申花板塊的價值預(yù)期在那兒，遠(yuǎn)沒到需要“賤賣”的地步。
更別提申花的產(chǎn)品力本就是杭州天花板級的，品質(zhì)抗打，保值能力強，萬一低價出手后搖不到新房，簡直就是得不償失。