九堡，發(fā)展較早的板塊之一，也是曾經(jīng)的開發(fā)熱土、杭州樓市的主角之一，卻因為后繼乏力、二手房上漲困難，逐漸傳出“萬年坑”的名聲。
3年過去，九堡新房的限價還在原地踏步，不少人聲稱九堡板塊是“有當下，弱未來”。
近期，板塊內(nèi)的合生創(chuàng)展名邸剛好要開盤，因此便來探盤一番。
【樓盤背景】
2019年4月26日，新城以總價27.16億元競得宅地，成交樓面價24121元/㎡，溢價率22.6%。
2019年8月，合生創(chuàng)展從新城手中收購了該項目地塊，收購價約13.64億元，相當于五折接盤。
合生創(chuàng)展起家于廣州，這是它第二次在杭州拿地，首次進軍住宅領(lǐng)域。
【項目介紹】
合生創(chuàng)展名邸位于上城區(qū)杭海路與德勝快速路交叉口，屬于九堡板塊。
樓盤占地4.8萬方，項目建面16.4萬方，容積率2.3。規(guī)劃17幢住宅，包括11幢高層、4幢小高層、2幢洋房，以及2幢公租房，共有住宅904套，戶型面積約89㎡-139㎡。
樓盤的前面是鋁板，側(cè)面則采用真石漆，可能是開發(fā)商考慮到成本的問題，因此前面和側(cè)面采用的材料不一致。看起來外立面顏值一般。
樓盤的物業(yè)管理為康景物業(yè)，物業(yè)費為3.25元。車位配比是1：1.12，車位價格約33萬、子母車位約49萬。預(yù)計交付時間在2022年，幾乎相當于現(xiàn)房。
目前，高層33400元/㎡、小高層34900元/㎡、洋房37900元/㎡，樓盤為精裝修交付，含3500元/㎡的裝標，有地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)三大件。
據(jù)銷售講，樓盤9月30號取證，國慶期間進行公示和登記，樓盤凍資金額暫定首套80萬左右，二套160萬左右。
【基本配套】
項目的基本配套雖然并不是至善至美，但還是可以滿足人們的日常生活所需。
最突出的優(yōu)勢便是交通，項目距離最近的地鐵站僅300米，換乘方便，可以到達杭州各區(qū)域。
不過，項目的教育、商業(yè)、環(huán)境資源并不占優(yōu)，城市界面老舊，有明顯的歲月感，透露著城鄉(xiāng)結(jié)合部的氣質(zhì)，更適合自住群體。
此外，項目北約50米為德勝高架，北邊的幾幢噪音恐難避免�？赡芤驗轫椖恐苓呌姓诮ㄔO(shè)施工的地方，道路上不時有大車經(jīng)過。
總結(jié)一下：
交通：地鐵1號線九堡站、客運中心、杭州東站
醫(yī)療：九和醫(yī)院、城東醫(yī)院、江干區(qū)人民醫(yī)院（三級甲等）
商業(yè)：金海城、國芳購物中心、阿里體育中心商業(yè)
教育：幼兒園、九年一貫制學(xué)校（在建）
【戶型信息】
樓盤建面約89㎡、100㎡、105㎡、128㎡、139㎡，戶型共7種。其中128㎡和139㎡各有2種戶型。
主要看了一個大戶型和一個小戶型，給大家分享一下。
1、139㎡：四房兩廳兩衛(wèi)
南北通透，兩房朝南。主臥套房設(shè)計，有飄窗。餐客廳一體，7.7米寬的大陽臺，比較舒服。
不足就是陽臺與次臥、客廳相連，私密性較差。此外，書房空間比較狹小。
2、89㎡： 三房兩廳一衛(wèi)
常見的戶型設(shè)計，陽臺比較小，入戶玄關(guān)和餐廳位置有點尷尬。僅有一個衛(wèi)生間，如果是三口之家，恐怕不太方便。
【優(yōu)劣勢】
優(yōu)勢：
1、樓盤900多套房源，一次性開盤，搖號中簽率會比較高，。
2、高層價格33400元/㎡、最小戶型89方，屬于地鐵房，性價比較高。
劣勢：
1、城市界面老舊，臨近高架，有幾幢樓恐怕會有噪音干擾。
2、板塊成長性偏弱，一直有“萬年坑”之稱，短期內(nèi)增值潛力不大。
【綜合評價】
綜合來看，合生創(chuàng)展名邸配套較為成熟，屬于地鐵房，九堡板塊下限價3萬多，適合自住群體。
此次，樓盤一次性推出所有房源，對于考慮買在九堡的剛需購房者來說，很可能是一次極好的上車機會。
溫馨提示：
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