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不止一次，聽到身邊人說起賣老房子，一個(gè)個(gè)的苦大仇深、悔不當(dāng)初。
最近的，是一位長居上海的朋友，正在出手杭州城站附近的老房子。正式掛牌已有一個(gè)多月，看房的人一只手都能數(shù)得過來，出價(jià)的就更少了。
因行業(yè)遭受重創(chuàng)，朋友也被波及。這才決定出手這套多年前購置的老房子，緩解資金壓力。
只是沒想到，賣房的難度遠(yuǎn)比他想象的大多了。
感知是一回事，數(shù)據(jù)又是另一回事。
截至26日，杭州12月二手房網(wǎng)簽排名
數(shù)據(jù)來源于手邊買房
雖然身邊不斷有人抱怨老房子難賣，可成交數(shù)據(jù)卻十分漂亮。
12月至今，市中心的閘弄口新村已有21套網(wǎng)簽，近乎一天簽一套；四季青附近的夕照新村雖然沒這么多，可也有15套網(wǎng)簽。
這成交速度，就連網(wǎng)紅次新房的業(yè)主，都艷羨不已。
不光12月，幾乎每個(gè)月，總有那么些個(gè)老小區(qū)，成交量擠進(jìn)月度成交前20。眾所周知的有“四大金剛”、湖墅新村等，幾乎輪著上榜。
說好的買房不買老房子，為什么成交量還是這么大？既然不缺買家，為什么身邊人的老房子卻賣不掉呢？
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第一個(gè)疑問相對(duì)好解答。
分析成交數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，月成交量大的老小區(qū)，普遍有一共通點(diǎn)：成交的多半是小戶型。
就是那種三五十平的一房、兩房戶型，總價(jià)100多萬、不到200萬。
雖然全國公認(rèn)杭州是座打新熱、“新房癌”還嚴(yán)重的城市，可撐起二手市場(chǎng)的，仍是總價(jià)300萬以內(nèi)的二手房。其中，總價(jià)200萬以下的住宅，占比接近30%。
這一價(jià)位段的二手房，要么是遠(yuǎn)郊次新房，諸如臨平、閑林等地，歷來是成交大戶；要么是主城區(qū)，以老小區(qū)、經(jīng)適房跟回遷房為主。
原因很簡單，這三類房源都有大量小戶型。戶型小、總價(jià)便可控。
對(duì)于新入杭的小年輕，又或是外地來杭常住的父母，花一兩百萬買套市中心的老房子，既滿足了居住需求，經(jīng)濟(jì)壓力也不會(huì)太大。
不是所有人都要求住新房子，也不是所有人買房都奔著增值而去，還是有一部分人，買房只求夠住、生活便捷即可。
比起房價(jià)增不增值，他們更關(guān)心醫(yī)院、學(xué)校步行能不能到，周邊超市、菜場(chǎng)多不多。
03
比較難解答的是第二個(gè)疑問。
明明同小區(qū)或周邊小區(qū)，都賣得挺好，為什么自家房子就是無人問津。
帶著疑問，我咨詢了市中心多個(gè)專賣老小區(qū)的經(jīng)紀(jì)人，交談過后有一點(diǎn)是大家的共識(shí)：沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格。
可以肯定的是：老房子長時(shí)間賣不掉，一定是價(jià)格沒到位。
很多人不理解，明明是按中介建議的價(jià)格掛牌，怎么就價(jià)格不到位了？
首先，房價(jià)跟股票一樣，是動(dòng)態(tài)的。掛牌時(shí)的價(jià)格，參考的多是前期成交價(jià)，考慮到買家還要還價(jià)，初始掛牌價(jià)會(huì)比成交價(jià)略高一些。
正常行情或是上行周期，這報(bào)價(jià)模式絕對(duì)沒問題?？涩F(xiàn)如今樓市大行情下行，今天還能賣200萬，隔幾天也許就只能賣198萬。
短時(shí)間內(nèi)房價(jià)跳水，房東們多少難以接受，甚至以為是中介在故意套路。
其次，房子本身也影響其售價(jià)。老房子不比次新房，樓幢位置（是不是挨著大馬路）、戶型（走不走破）、裝修、距離學(xué)校遠(yuǎn)近等，都直接影響其二手房價(jià)。
可以這么說，老小區(qū)的成交均價(jià)只能做個(gè)參考，具體還得看一房一價(jià)。
舉個(gè)例子，年中我一朋友看了套蕭山的老破大，120多㎡的三房，房東報(bào)價(jià)330萬（差不多跟小區(qū)均價(jià)持平）。原想著一樓的房子，怎么著也能砍個(gè)十幾二十萬，沒想到房東一分不讓。更沒想到的是，沒幾天便被另一買家原價(jià)拿下。
房東之所以摒住不降價(jià)，一是該房子雖寫著一樓，可底部架空，實(shí)際是二樓；二是樓幢位于小區(qū)中心位置，對(duì)面就是大花園，采光、視野、環(huán)境都極佳。
反倒是同小區(qū)的其他房源，雖然樓層更好，但挨著主干道或是出入口，房東明顯好還價(jià)多了。
裝修對(duì)房價(jià)的影響就更大了。中介老呂告訴我，最近一段時(shí)間，很明顯客戶對(duì)裝修好的房子格外喜歡，那些連出租房裝修都比不上老房子，客戶是往“死”里砍。
04
另外，老小區(qū)有沒有經(jīng)過翻新改造，也關(guān)系到房子能不能快速賣出。
以前，大家不愿意買老小區(qū)，一大拒絕理由是：老小區(qū)既沒配套，停車還難。
這幾年，杭州大力開展老舊小區(qū)改造，包括場(chǎng)地設(shè)置、整合綠化帶、加寬道路、增加智慧道閘、增加智慧監(jiān)控、增設(shè)停車位等，整體風(fēng)貌較原始狀態(tài)好了不少。
配套愈發(fā)完善的老小區(qū)，購房者顯然更易接受。尤其是停車難問題解決后，接受度大大提升。
老呂說，以前有段時(shí)間求智巷、求智弄的二手房賣得特別好，就是得益于小區(qū)翻新改造。那時(shí)候哪怕價(jià)格比周邊小區(qū)更貴，客戶也愿意下單。
“求智弄8-11號(hào)，那幾幢樓因?yàn)榘ぶ鴮W(xué)校，沒怎么翻新，價(jià)格就比同小區(qū)其他翻新過的樓幢要便宜些。”
你看，別說是相鄰小區(qū)了，就是同一小區(qū)不同樓幢，房價(jià)都各不相同。
除此之外，老小區(qū)體量大小，對(duì)成交量、成交價(jià)格也有影響。
杭州市中心有不少老小區(qū)以路命名，從名稱上就能看出小區(qū)體量不大，少則一兩幢樓，根本沒有小區(qū)氛圍。
這樣的老小區(qū)，若沒有名校加持，一旦行情下行，成交量、成交價(jià)格率先扛不住，起碼不敵周邊規(guī)模大的老小區(qū)。
一來，即使遇上改造，小區(qū)氛圍感照樣很弱；二來，小區(qū)體量小、掛牌房源少，可選擇余地更少。
體量大的老小區(qū)就不一樣了。原本各項(xiàng)配套設(shè)施就相對(duì)齊全，遇上翻新改造，整個(gè)園區(qū)氛圍感更好。
學(xué)軍本部一帶的經(jīng)紀(jì)人就預(yù)測(cè)，隨著文二新村改造完成，未來該小區(qū)的成交量會(huì)有明顯增加。
換言之，同一時(shí)間，戶型、報(bào)價(jià)差不多，且都是學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房，改造后的文二新村的房東相對(duì)更占優(yōu)勢(shì)。
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撇開這些因素，中介是否力推，也直接影響房子的成交速度。
眼下行業(yè)內(nèi)幾乎已形成共識(shí)：只有房東肯支付一半的中介費(fèi)，各大中介才會(huì)優(yōu)先推薦。
“這兩年市場(chǎng)行情差，賣一套房本就不容易，買家還只肯付一半傭金，剩余不足部分，只能問房東要了。”中介老姚直言：這么做，既保證從業(yè)人員的收入，同時(shí)也是對(duì)客戶進(jìn)行篩選。
在他們看來，肯付中介費(fèi)的房東，大多是誠心賣房的，談起價(jià)來也更順暢。
還有的中介公司，推出好房服務(wù)。一旦入選好房，便會(huì)受到全方位力薦。房東們?nèi)粝胱约曳吭慈脒x好房，需額外再付一個(gè)點(diǎn)的傭金。
也就是說，房東若肯讓利1-2個(gè)點(diǎn)，成交周期會(huì)大大縮短。
一圈聊下來，我最大的感受是：老房子能不能賣掉，真不是掛一個(gè)比市場(chǎng)價(jià)更優(yōu)惠的價(jià)格、或是一句“誠心賣房”就能解決的，個(gè)中影響因素太多。
我們能做的，就是盡可能客觀地去看待。若是老房子各方面都很一般，價(jià)格該降還得降。
賣不掉，揪心的還是自己，誰讓現(xiàn)在是買方市場(chǎng)呢。
來源：層樓