九堡，發(fā)展較早的板塊之一，也是曾經(jīng)的開(kāi)發(fā)熱土、杭州樓市的主角之一，卻因?yàn)楹罄^乏力、二手房上漲困難，逐漸傳出“萬(wàn)年坑”的名聲。
3年過(guò)去，九堡新房的限價(jià)還在原地踏步，不少人聲稱(chēng)九堡板塊是“有當(dāng)下，弱未來(lái)”。
近期，板塊內(nèi)的合生創(chuàng)展名邸剛好要開(kāi)盤(pán)，因此便來(lái)探盤(pán)一番。
【樓盤(pán)背景】
2019年4月26日，新城以總價(jià)27.16億元競(jìng)得宅地，成交樓面價(jià)24121元/㎡，溢價(jià)率22.6%。
2019年8月，合生創(chuàng)展從新城手中收購(gòu)了該項(xiàng)目地塊，收購(gòu)價(jià)約13.64億元，相當(dāng)于五折接盤(pán)。
合生創(chuàng)展起家于廣州，這是它第二次在杭州拿地，首次進(jìn)軍住宅領(lǐng)域。
【項(xiàng)目介紹】
合生創(chuàng)展名邸位于上城區(qū)杭海路與德勝快速路交叉口，屬于九堡板塊。
樓盤(pán)占地4.8萬(wàn)方，項(xiàng)目建面16.4萬(wàn)方，容積率2.3。規(guī)劃17幢住宅，包括11幢高層、4幢小高層、2幢洋房，以及2幢公租房，共有住宅904套，戶型面積約89㎡-139㎡。
樓盤(pán)的前面是鋁板，側(cè)面則采用真石漆，可能是開(kāi)發(fā)商考慮到成本的問(wèn)題，因此前面和側(cè)面采用的材料不一致?？雌饋?lái)外立面顏值一般。
樓盤(pán)的物業(yè)管理為康景物業(yè)，物業(yè)費(fèi)為3.25元。車(chē)位配比是1：1.12，車(chē)位價(jià)格約33萬(wàn)、子母車(chē)位約49萬(wàn)。預(yù)計(jì)交付時(shí)間在2022年，幾乎相當(dāng)于現(xiàn)房。
目前，高層33400元/㎡、小高層34900元/㎡、洋房37900元/㎡，樓盤(pán)為精裝修交付，含3500元/㎡的裝標(biāo)，有地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)三大件。
據(jù)銷(xiāo)售講，樓盤(pán)9月30號(hào)取證，國(guó)慶期間進(jìn)行公示和登記，樓盤(pán)凍資金額暫定首套80萬(wàn)左右，二套160萬(wàn)左右。
【基本配套】
項(xiàng)目的基本配套雖然并不是至善至美，但還是可以滿足人們的日常生活所需。
最突出的優(yōu)勢(shì)便是交通，項(xiàng)目距離最近的地鐵站僅300米，換乘方便，可以到達(dá)杭州各區(qū)域。
不過(guò)，項(xiàng)目的教育、商業(yè)、環(huán)境資源并不占優(yōu)，城市界面老舊，有明顯的歲月感，透露著城鄉(xiāng)結(jié)合部的氣質(zhì)，更適合自住群體。
此外，項(xiàng)目北約50米為德勝高架，北邊的幾幢噪音恐難避免?？赡芤?yàn)轫?xiàng)目周邊有正在建設(shè)施工的地方，道路上不時(shí)有大車(chē)經(jīng)過(guò)。
總結(jié)一下：
交通：地鐵1號(hào)線九堡站、客運(yùn)中心、杭州東站
醫(yī)療：九和醫(yī)院、城東醫(yī)院、江干區(qū)人民醫(yī)院（三級(jí)甲等）
商業(yè)：金海城、國(guó)芳購(gòu)物中心、阿里體育中心商業(yè)
教育：幼兒園、九年一貫制學(xué)校（在建）
【戶型信息】
樓盤(pán)建面約89㎡、100㎡、105㎡、128㎡、139㎡，戶型共7種。其中128㎡和139㎡各有2種戶型。
主要看了一個(gè)大戶型和一個(gè)小戶型，給大家分享一下。
1、139㎡：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)
南北通透，兩房朝南。主臥套房設(shè)計(jì)，有飄窗。餐客廳一體，7.7米寬的大陽(yáng)臺(tái)，比較舒服。
不足就是陽(yáng)臺(tái)與次臥、客廳相連，私密性較差。此外，書(shū)房空間比較狹小。
2、89㎡： 三房?jī)蓮d一衛(wèi)
常見(jiàn)的戶型設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)比較小，入戶玄關(guān)和餐廳位置有點(diǎn)尷尬。僅有一個(gè)衛(wèi)生間，如果是三口之家，恐怕不太方便。
【優(yōu)劣勢(shì)】
優(yōu)勢(shì)：
1、樓盤(pán)900多套房源，一次性開(kāi)盤(pán)，搖號(hào)中簽率會(huì)比較高，。
2、高層價(jià)格33400元/㎡、最小戶型89方，屬于地鐵房，性價(jià)比較高。
劣勢(shì)：
1、城市界面老舊，臨近高架，有幾幢樓恐怕會(huì)有噪音干擾。
2、板塊成長(zhǎng)性偏弱，一直有“萬(wàn)年坑”之稱(chēng)，短期內(nèi)增值潛力不大。
【綜合評(píng)價(jià)】
綜合來(lái)看，合生創(chuàng)展名邸配套較為成熟，屬于地鐵房，九堡板塊下限價(jià)3萬(wàn)多，適合自住群體。
此次，樓盤(pán)一次性推出所有房源，對(duì)于考慮買(mǎi)在九堡的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，很可能是一次極好的上車(chē)機(jī)會(huì)。
溫馨提示：
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