“我們小區(qū)已經(jīng)10幾年了，物業(yè)費(fèi)里已經(jīng)含有公共能耗成本，現(xiàn)在協(xié)議條款中新增了水表總表與分表之間的損耗由物業(yè)使用人承擔(dān)。這個費(fèi)用之前協(xié)議沒有，因為已經(jīng)包含在能耗成本了，現(xiàn)在新協(xié)議里另收，我認(rèn)為這是重復(fù)收費(fèi)亂收費(fèi)！同樣的，每年新增能耗成本6萬，這個本來也含在能耗成本里，為什么還要重復(fù)收取呢？物業(yè)給的理由是電費(fèi)上調(diào)，可是我查詢相關(guān)部門的公告，電費(fèi)根本沒上調(diào)，這個理由來增加能耗成本，說服不了業(yè)主。”
物業(yè)負(fù)責(zé)人表示對該業(yè)主的印象比較深刻，“業(yè)主上面所說的這兩條不合理收費(fèi)，給員工補(bǔ)貼是原本就在合同里面，已經(jīng)通過了業(yè)主大會表決的。目前物業(yè)服務(wù)合同在續(xù)簽，第二條是在物業(yè)服務(wù)合同草案里面，是一個意見征詢，并不是已經(jīng)成了定論。由業(yè)委會找第三方按照合規(guī)、合法的流程，發(fā)起意見征詢。意見征詢結(jié)束了之后，再開業(yè)主大會，由全體業(yè)主來表決這個事情，如果是有異議的業(yè)主，是可以投反對票的。加上是由業(yè)委會來主導(dǎo)做這個事情的，并不是說我們物業(yè)來主導(dǎo)的。這位業(yè)主已經(jīng)向住建、社區(qū)都反饋過，他們也給了專業(yè)的回復(fù)，流程都還沒走完，只是在做意見征詢。”
李旻律師表示：物業(yè)合同和其他合同并無本質(zhì)差異，合同自雙方簽字確認(rèn)的時間起成立；不過物業(yè)合同一般是通過業(yè)委會或業(yè)主大會來和物業(yè)公司來續(xù)簽的。物業(yè)公司有權(quán)在合法的范圍內(nèi)提出其合同中需要增加的項目及金額，但該合同是否成立，或者說增項內(nèi)容能否成立，取決于業(yè)主方是否同意。只要業(yè)主認(rèn)為續(xù)簽合同中的內(nèi)容不合理或無法接受的，有權(quán)拒絕增項。而此種情況下，如物業(yè)公司不愿意按原有合同或業(yè)主可接受的合同內(nèi)容續(xù)簽合同的，雙方可以不再續(xù)簽，業(yè)主可通過選聘新的物業(yè)公司來為小區(qū)提供服務(wù)。
此外，需要注意的是，物業(yè)公司的任何行為，都應(yīng)該基于業(yè)主的委托和授權(quán)。物業(yè)公司的義務(wù)是為業(yè)主提供雙方合同約定的服務(wù)，而沒有在合同約定的范圍外對業(yè)主進(jìn)行管理的權(quán)力。
本案中，物業(yè)公司擅自在合同中增加費(fèi)用，顯然是沒有注意到其在合同中的地位和其應(yīng)盡的義務(wù)；而業(yè)主當(dāng)然也有權(quán)通過業(yè)委會或業(yè)主大會拒絕所增加的費(fèi)用。
法律依據(jù)：
《民法典》
第四百九十條 當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立。
第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二百八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。
第二百八十七條 業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔(dān)民事責(zé)任。
第九百三十七條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。
物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第九百三十八條 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。
物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
第九百四十六條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。
依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第九百四十七條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。
