第195期幫幫日記已更新！
上周（4.3～4.10）幫幫團共收到各種求助142起
其中消費求助占比71%，汽車求助占比11%，
小區(qū)物業(yè)求助占8%，醫(yī)療求助占比4%，
房產(chǎn)求助占比3%，職場求助占比3%
本周幫幫日記將聚焦房產(chǎn)維權(quán)問題，給遇到類似問題的網(wǎng)友提供參考性處理建議，讓大家生活更有保障。
【詳情回顧】
有業(yè)主投訴，2015年交付的世茂茂悅府遭遇到外墻大面積空鼓、脫漏、滲水的情況，如今大部分樓幢的外立面均有修補痕跡，并且大量墻體空鼓嚴重。其中，12幢有一大塊墻皮脫落，6幢靠西側(cè)的墻體色差嚴重。
自2015年10月交付開始，外立面墻皮脫落的問題就沒有停過。小區(qū)業(yè)委會多次要求開發(fā)商維修，但是總是“狗皮膏藥”似的縫縫補補，終于導(dǎo)致大面積脫落現(xiàn)象，小區(qū)業(yè)主多次向街道、區(qū)建設(shè)局物業(yè)監(jiān)管部門反映，均得不到妥善解決。
自2019年以來，開發(fā)商世茂就停止履行保修義務(wù)，200多戶業(yè)主家中出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，業(yè)主多次要求開發(fā)商履行維修義務(wù)均未果。
【幫幫團跟進情況】
據(jù)世茂茂悅府業(yè)委會盧主任表示，現(xiàn)在的訴求是希望開發(fā)商履行保修義務(wù)，處理房屋滲水、外立面脫落問題，并且在修補完成后延長房屋質(zhì)保。2023年房子質(zhì)保到期，目前業(yè)委會通過申請已經(jīng)把開發(fā)商的580萬質(zhì)保金滯留了下來，開發(fā)商世茂也組織過施工單位到現(xiàn)場統(tǒng)計修理問題。為此雙方協(xié)商過很多次，但始終協(xié)商不出合適的方案。
開發(fā)商要求580萬質(zhì)保金開發(fā)商和小區(qū)五五開平分，然后小區(qū)自己解決維修問題。但經(jīng)過初步估算，要解決小區(qū)外墻鼓包、房屋滲水等問題，580萬都不一定夠用。業(yè)委會提出找雙方認可的鑒定機構(gòu)進行鑒定，是誰的責(zé)任誰由誰承擔(dān)，但開發(fā)商不同意這個方案。
另一方面，區(qū)住建局回復(fù)稱要動用房屋維修金，需要接到開具開發(fā)商不能履行義務(wù)的證明，但該證明至今沒有開出來。為此業(yè)委會已經(jīng)起訴了，進入訴前調(diào)理階段，估計要等好幾個月才會有進展。
開發(fā)商世茂集團工作人員回復(fù)，該項目已經(jīng)交付十年，的確過了質(zhì)保期。目前有兩個方案，方案一是雙方平分保修金，房屋維修問題交由小區(qū)自行處理，但業(yè)委會沒有同意。方案二是將600萬房屋保修金退給開發(fā)商，繼續(xù)履行保修義務(wù)。如果修理費用超過或不足600萬，由開發(fā)商自行解決，但也不同意。
工作人員表示，“如果同意把保險金退給我們，我們承諾一年內(nèi)把外墻問題修好，修好之后保修期，一般來說是兩年。”
【幫幫團建議】
房屋超出保修期，質(zhì)量問題誰來負責(zé)？
當(dāng)房屋的質(zhì)量問題發(fā)生在保修期之后，責(zé)任的判定可能會比較復(fù)雜。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和案例判決，以下幾點可以幫助理解這種情況的責(zé)任歸屬：
1.質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任：即使質(zhì)量保修期已經(jīng)結(jié)束，施工單位仍需對在工程交付時已存在的質(zhì)量缺陷承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。這意味著，如果房屋在交付時存在質(zhì)量問題，盡管保修期已過，購房者仍有權(quán)要求施工單位承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。
2.侵權(quán)賠償責(zé)任：如果房屋的質(zhì)量問題造成了居住者的損害，施工單位還可能承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。這種賠償責(zé)任不受質(zhì)量保修期的限制。
3.合同約定的繼續(xù)責(zé)任：在某些情況下，施工單位與開發(fā)商可能會通過合同方式承諾在特定時間內(nèi)繼續(xù)負責(zé)處理質(zhì)量問題。這種承諾具有法律效力，施工單位必須遵守。
維權(quán)途徑
1.協(xié)商解決：首先嘗試與開發(fā)商或物業(yè)管理公司進行協(xié)商，要求其承擔(dān)修復(fù)費用及其他相關(guān)損失。
2.法律訴訟：如果協(xié)商失敗，可以通過法律途徑追求賠償。例如，在案例中，鄒某和姜某某因房屋外墻脫落問題，法院判決開發(fā)商支付修復(fù)費用及鑒定費用。
3.第三方鑒定：如果不確定問題的具體原因，可以聘請第三方鑒定機構(gòu)進行檢測，確保問題得到科學(xué)合理的評估。
律師觀點
房屋是需要長期使用的特殊商品，開發(fā)商應(yīng)保證在合理使用期限內(nèi)，建造房屋所使用的管線、建材等符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并達到合理的使用期限。雖然法律對于建筑工程的合理使用年限沒有明確規(guī)定，但開發(fā)商不能因此將合同中約定的“保修期限”等同于合理使用年限。而應(yīng)在充分考慮房屋建筑的特性，即“可以長期使用的固定資產(chǎn)”這一基礎(chǔ)上，參照同類建筑工程的實際合理使用年限，確保房屋的合理使用年限符合社會公眾的預(yù)期。同時，也要注意到，在房屋存在質(zhì)量問題的情況下，質(zhì)量問題往往在保修期內(nèi)已經(jīng)存在，只是其造成的損害在后期才顯現(xiàn)而已。因此，開發(fā)商不能單純地以超出保修期為由，而拒絕承擔(dān)因房屋質(zhì)量問題造成的損失。
【詳情回顧】
樓主購買了杭州贊成集團位于蕭山的漫悅軒精裝房，未交付在即，卻出現(xiàn)所有樓層外立面空鼓脫落、立面鼓包，沙盤規(guī)劃和實際交付的出入太大，地下室漏水、房屋漏水等問題。
樓主目前的訴求是：1、對房屋存在的問題進行整改；2、希望開發(fā)商履行之前給出的承諾，在明年4月按期交付。
漫悅軒房產(chǎn)銷售經(jīng)理回應(yīng)稱，今年10月份已經(jīng)開始把外墻鏟開進行整改。在2024年4月小區(qū)交付前，會按合同準(zhǔn)時交付。沙盤是在實際施工圖紙出來前就做好的，僅供參考；地下室漏水和房屋漏水問題，是在房屋施工過程中出現(xiàn)的局部問題，不會影響最后的整體交付。樓盤會在今年12月中旬邀請業(yè)主來看房，希望能夠澄清誤會，重新獲得業(yè)主的信任。
【幫幫團建議】
若遇到實際交付情況與宣傳資料、沙盤不符時，業(yè)主該如何維權(quán)?
實際上，上述情況并不屬于違反合同內(nèi)容。在開發(fā)商所提供的合同文本中，往往都會在補充協(xié)議或補充條款中明確約定沙盤等宣傳材料都不是合同的組成部分，對其沒有約束力。所以，對銷售廣告和宣傳資料，購房者不要過分相信。無法看到的景觀、園林、綠地等情況只有以書面方式在購房合同中予以約定，后續(xù)才能要求開發(fā)商按約定履行。
這種行為雖然從民事或合同上無法認定，但是嚴格從法律的角度來看，涉嫌違反房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。”及第十三條：“房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確。”
如遇到虛假或違法宣傳，業(yè)主可以采用下列方式維權(quán)：
第一，取證要先行。對當(dāng)初相關(guān)的線上線下的宣傳資料做盡可能的收集，包括樓書、效果圖、沙盤、與銷售人員的溝通記錄等；
第二，違法查處要及時提起。遇到違法宣傳，購房者可以向市場監(jiān)督部門提相關(guān)的違法查處，要求履行查處職責(zé)；
第三，民事訴訟。如果相關(guān)行政機關(guān)對違法宣傳進行了認定和處罰，可以此為證據(jù)，提起民事訴訟，進行索賠。
