【樓盤信息】
項目名稱：合生創(chuàng)展名邸
開發(fā)商：合生創(chuàng)展集團有限公司
項目地址：杭州市江干區(qū)德勝東路與杭海路交叉口
均價：待定
容積率：2.3
占地約4.8萬方，
總建面約16.4萬方
產品：高層、小高層以及洋房
主力戶型：建面約89-139㎡
交付時間：預計2022年
項目特點：九堡板塊為數不多的新房項目之一，距離地鐵1號線九堡站約500米
【跑盤背景】
九堡這幾年入市的新盤并不多，所以只要有新盤出現(xiàn)，就會受到購房者的關注。
雖然進入售樓部之后，置業(yè)顧問極力地表達，合生創(chuàng)展名邸并不屬于九堡，實際上屬于艮北板塊，另外從當初的土地出讓信息上看，項目土地也確實屬于艮北新區(qū)地塊。
但無論是從距離上或是認知慣性上，個人都更加偏向于把它劃分到九堡。相信有不少人的想法會和我一樣。
當然，通過置業(yè)顧問的表述，也感受到目前九堡在樓市內的地位與艮北存在一定的差距。
從位置上看，九堡大致位于金沙湖與艮北之間，與當前熱門板塊江河匯的距離同樣不遠。單從地段上而言，九堡的位置尚可。
只不過長時間以來，九堡一直備受爭議的點是城市界面，這一方面的確不是九堡的加分項。
九堡街景
實地從九堡跑盤下來的感受，整個區(qū)域內，經濟適用房以及安置房隨處可見，高架、高壓線把這里割裂的太過零散，再加上大型商業(yè)綜合體等遲遲缺席。種種因素摻雜到一起，讓九堡很難給人留下好印象。
好的方面是，九堡畢竟屬于主城區(qū)，煙火氣很足，居住氛圍很濃厚，日常出行也相對便利。因此對于買房用于自住的人群來說是個不錯的選擇。
【跑盤過程】
合生創(chuàng)展名邸距離地鐵1號線九堡站約500米，從地鐵站出來后很快就能看到在建中的項目。
項目總建面約16.4萬方，容積率2.3，規(guī)劃11幢14-17層高層、4幢小高層和2幢洋房，共904套可售住宅產品，另外項目的東北角還有2幢公租房。據了解，未來公租房與可售住宅的物業(yè)統(tǒng)一管理，中間不做分隔。
比較有特色的地方是，小區(qū)在景觀設計上下了一番功夫，不僅有水系景觀，同時綠化上引進了多種果木花樹，以此達到每個季節(jié)都會有不一樣的景色。
置業(yè)顧問表示，項目最快4月份可能會領出首批房源預售證，包括小高層以及高層房源，但具體價格方面，目前還沒有準確的數字，粗略估計在3.8萬/㎡左右。
在周邊配套方面，已經十分純熟。交通上不僅有上面提到的地鐵站，臨近德勝快速路，同時附近與汽車客運中心、火車東站的距離也不遠。
教育方面，項目西側規(guī)劃了9班制幼兒園、36班制九年一貫制學校；醫(yī)療方面。距離杭州九和醫(yī)院直線距離約340米。
美中不足的地方是，周邊缺少大型商業(yè)綜合體。國芳購物中心雖然與項目相距不遠，但是遲遲未開業(yè)。好在附近有金海城等小型商業(yè)中心，也能夠滿足周邊局面日常生活所需。
還需要說明的一點是，項目西北側樓幢與德勝快速路距離很近，日后生活可能會受到一點影響。
二手房價格方面，九堡近月二手房成交價比較高的價位是在3.5-3.8萬/㎡之間。大概率項目的房價會高于周邊二手房的價格或者持平。
【樣板房、戶型】
合生創(chuàng)展名邸戶型面積段分為5種，分別為建面約89、100、105方，該面積段為三房戶型；另外還有建面約128、139方戶型，為四房戶型。目前售樓處還未開發(fā)樣板間。
建面約89㎡戶型
三室兩廳一衛(wèi)。僅從功能區(qū)上看，一個衛(wèi)生間的設計并非當下杭州主流戶型，但個人認為也并非完全是缺點。作為約89方的戶型，如果過分追求兩衛(wèi)的話，在戶型沒有過多拓展的情況下，反倒會擠壓到其他功能區(qū)的使用面積。
其他方面，戶型設計比較中規(guī)中矩，陽臺與客廳相連，兩個朝南臥室?guī)в酗h窗。稍有不足的地方，過道比較長，造成一點點浪費。
建面約100㎡戶型
與89㎡相比，居住上更加舒適。主臥帶有衛(wèi)生間，客衛(wèi)干濕分離設計；陽臺長約6.4米，連通次臥和客廳，視野開闊。
不足之處，北向臥室以及客衛(wèi)的面積略小。
建面約105㎡戶型
邊套戶型，采光方面自然不錯，入門后就是客廳，超大飄窗拉伸視野，偏改善風。陽臺設于次臥，日常晾曬會有一些不方便，隱私性不夠強。
建面約128、139㎡戶型
兩個戶型大致相似，只是在使用空間上稍有大小之分。不足之處在于，北向兩個臥室的房間面積均不是很大，日常使用體驗會受到影響。
【綜合評價】
九堡雖然這幾面在樓市內的聲音不高，二手房方面也一直備受詬病，但板塊在位置上還是有一定的優(yōu)勢性。
合生創(chuàng)展名邸作為板塊內為數不多的新房項目之一，周邊配套成熟，日后生活便利。不足之處是距離德勝快速路比較近，附近的城市界面不是很好，另外板塊前景目前并不明朗，以及項目有嚴重的“開盤拖延癥”，建議選擇自住的購房群體多加留意。
